大业信托被要求返还2.35亿元，已扣划商品房预售款为何被追回？丨局外人

来源：百度新闻
时间：2023-09-09 02:13:41

近期，一起“法院裁定大业信托需退回2.35亿执行款”案件引发行业关注。

【资料图】

信托公司在发行房地产信托产品时，房屋的预售款一般作为重要还款来源，还有些信托公司称预售款会被优先划到信托账户做为投资人的兑付本息。

根据这起案件，这项风控成为虚设，已经划付给信托公司的，还可以被追回。这到底是怎么回事？法院作出判决的背后，反映了怎样的法律逻辑？信托公司在风控上又存在怎样的疏忽？对信托行业之后展业又有何启示？

大业信托被判返还2.35亿元

近期，中国执行信息公开网公布一则信息，大业信托有限责任公司（下称“大业信托”）成为被执行人，执行标的2.35亿元。

据悉，大业信托陷入与唐山大恒房地产开发有限公司（下称“大恒地产”）的合同纠纷案件之中。围绕扣划2.35亿商品房预售资金这一争议焦点，唐山高新建设局也加入纷争。

2021年11月30日，广州市中级人民法院（下称“广州中院”）作出裁定，查封、冻结大恒地产价值7.71亿元的财产。

2021年12月17日，广州中院将扣转后的2.35亿元案款发放给大业信托。

然而，2022年5月26日，唐山高新建设局向广州中院提出异议，请求将已扣划的商品房预售资金追回并返还至原银行监管账户，解除对大恒地产名下银行账户的冻结。

经审理后，2022年11月16日，广州中院撤销向大业信托发放2.35亿元执行款的执行行为。

为何唐山高新建设局会卷入两家公司的合同纠纷中？发放的2.35亿元案款为何又被追回？

关键在于划转资金的性质。

2021年，在广州中院作出执行裁定后，冻结、扣划的大恒地产的银行账户为大恒地产商品房预售监管资金账户。

唐山高新建设局作为商品房预售资金的监管机构，负责管辖区域内的商品房预售资金监督管理工作。

2022年5月，唐山高新建设局作为异议人提出异议，要求将扣划的商品房预售资金追回并返还至原银行监管账户，解除对大恒地产名下银行账户的冻结。

其理由为商品房预售资金应用于工程建设，保障购房者权益。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。

唐山高新建设局认为，2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。《唐山市商品房预售资金监管办法》第六条规定：商品房预售所得款项，应全部存入监管账户，由监管机构对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。

经审理后，2022年11月16日，广州中院作出（2022）粤01执异692号执行裁定书，支持了唐山高新建设局的部分请求。其中，撤销扣转大恒地产价值7.71亿元的财产，撤销了该院对大恒地产在河北唐山农村商业银行股份有限公司城区支行的银行账户银行存款2.35元的执行行为，撤销该院收取执行费30.23万元以及向申请执行人大业信托发放2.35元执行款的执行行为，驳回唐山高新建设局的其他异议请求。

2.35亿元商品房预售资金是否该归还？

关于2.35亿元资金的归属问题，并未随着广州中院的裁定书而结束。

2022年11月21日，大业信托向广东省高级人民法院（下称“广东高院”）提出复议申请。大业信托请求，撤销（2022）粤01执异692号执行裁定书；驳回唐山高新建设局的异议请求。

广东高院认为，本案的焦点问题是广州中院对商品房预售资金专用监管账户冻结后是否能够扣划并支付给申请执行人。

法院认为，商品房预售资金是购房消费者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品期房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。该款项应用于购买该商品房项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款，不得挪作他用。

法院指出，在保障在建商品房建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金监管账户依法采取冻结措施，但只有在商品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况下，才可作为执行款予以执行扣划。

2023年3月6日，广东高作出裁定，认为广州中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。最终，广东高院驳回大业信托有限责任公司复议申请，维持广东省广州市中级人民法院（2022）粤01执异692号执行裁定。

上海正策律师事务所魏峻军律师向界面新闻表示，关于信托业的业务风险，相关监管机构早在2010年《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中就明确提到要对房地产项目“第一还款充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价”。

他表示，在这个案件中，信托公司提出辩解称唐山大恒公司欠付工程款、项目停工等事实系该公司玩忽职守、滥用职权造成的。这很容易让人联想，信托公司当初发放贷款时有没有对房地产项目公司还款来源进行评估？发放的贷款是否用于项目工程建设，为什么到商品房销售时还需要支付欠付的工程款？项目停工原因究竟是如何导致的？房地产公司和信托公司当初订立的协议是不是只要监管商品房销售回款，其余款项可以“玩忽职守，滥用职权”？

“当2010年监管发文后，房地产公司与信托公司有鱼水之欢。如今产生争议，是非曲直终难逃法律评价，建议金融机构在开展业务时，还是要多一点敬畏之心，少一点业务导向。”魏峻军表示。

2022年，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》再次规范了人民法院的保全执行行为，本案的判决充分遵循了该通知的精神。

大业信托官网显示，大业信托于2011年3月重新登记后正式开业，注册资本20亿元人民币，注册地广州。

天眼查APP显示，大业信托的股东为中国东方资产管理有限公司、广州金融控股集团有限公司、广州京信电力集团，持股比例分别为41.67%、38.33%、20%

大业信托2022年年度报告显示，信托资产分布在房地产的金额约为92亿元，占比17.57%。

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